Le prêt à taux zéro (PTZ) peut réduire le montant de votre crédit immobilier et, par conséquent, le coût total de votre achat. Mais il ne finance jamais tout le logement : il vient en complément d’un prêt principal et son montant dépend notamment de la zone où se situe le bien, de vos revenus et de la composition de votre foyer.
Premier point à vérifier : « zone B » ne désigne pas une catégorie unique. Le zonage distingue les zones B1 et B2, dont les plafonds de ressources et les plafonds de coût de l’opération diffèrent. Voici comment vérifier votre situation et estimer l’aide possible.
Zone B1 ou B2 : quelle différence pour votre PTZ ?
Le zonage immobilier classe les communes selon la tension du marché du logement. Une commune en zone B1 connaît généralement une demande soutenue ; la zone B2 regroupe des marchés moins tendus. Il existe aussi les zones A bis, A et C.
Vous ne choisissez pas votre zone : elle dépend de l’adresse exacte du logement. Deux communes voisines peuvent relever de catégories différentes. Avant de calculer votre budget, vérifiez donc le classement de votre commune à l’aide du simulateur officiel du zonage.
La distinction compte à deux niveaux : elle détermine les plafonds de ressources à respecter et le coût maximal du logement retenu pour calculer le PTZ. En règle générale, les plafonds sont plus élevés en B1 qu’en B2.
Qui peut demander un prêt à taux zéro ?
Le PTZ s’adresse principalement aux personnes qui achètent leur résidence principale pour la première fois. Pour être considéré comme primo-accédant, vous ne devez généralement pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt. Des exceptions existent, par exemple dans certaines situations de handicap ou lorsque le logement a été rendu inhabitable après une catastrophe.
Le logement doit devenir votre résidence principale dans les délais prévus par la réglementation. Le PTZ n’est donc pas un financement destiné à acheter une résidence secondaire ou un bien locatif classique.
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ dans le neuf est accessible sur l’ensemble du territoire, y compris en zones B1 et B2. Il peut financer l’achat d’un logement neuf collectif ou d’une maison individuelle neuve, sous réserve de respecter les conditions applicables. Dans l’ancien, le dispositif est notamment réservé aux logements situés en zones B2 et C, avec des travaux représentant une part minimale du coût total de l’opération. Les règles précises dépendent du projet : faites confirmer l’éligibilité avant de signer.
Les plafonds de ressources en zones B1 et B2
La banque examine les ressources du foyer pour déterminer l’accès au PTZ et la tranche de financement applicable. Le calcul s’appuie notamment sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2 des personnes qui occuperont le logement. Pour une demande déposée en 2025, il s’agit en principe des revenus de 2023, figurant sur l’avis d’imposition reçu en 2024.
Voici les plafonds de ressources annuelles généralement applicables en 2025. Ils varient selon le nombre de personnes destinées à occuper le logement :
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Une personne : 34 500 € en zone B1 ; 31 500 € en zone B2.
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Deux personnes : 51 750 € en zone B1 ; 47 250 € en zone B2.
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Trois personnes : 62 100 € en zone B1 ; 56 700 € en zone B2.
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Quatre personnes : 72 450 € en zone B1 ; 66 150 € en zone B2.
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Cinq personnes : 82 800 € en zone B1 ; 75 600 € en zone B2.
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Six personnes : 93 150 € en zone B1 ; 85 050 € en zone B2.
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Sept personnes : 103 500 € en zone B1 ; 94 500 € en zone B2.
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Huit personnes ou plus : 113 850 € en zone B1 ; 103 950 € en zone B2.
Ces montants sont des plafonds, pas des seuils garantissant un montant précis. Le revenu pris en compte pour déterminer la tranche peut également tenir compte du coût de l’opération divisé par un coefficient lié à la taille du foyer. Autrement dit, être sous le plafond ne suffit pas à connaître le montant accordé.
Comment se calcule le montant du PTZ ?
Le calcul part du coût de l’opération, dans la limite d’un plafond réglementaire, puis applique une quotité qui dépend de la tranche de ressources et de la nature du logement. Le PTZ ne peut pas dépasser les limites prévues ni financer seul l’achat. Vous devrez donc compléter avec un prêt immobilier classique, un apport personnel ou d’autres financements autorisés.
À titre indicatif, les plafonds de coût retenus en zones B1 et B2 dépendent du nombre d’occupants. Pour une personne, ils sont de 135 000 € en B1 et de 110 000 € en B2. Pour deux personnes, ils passent à 202 500 € en B1 et 165 000 € en B2 ; pour trois, à 243 000 € et 198 000 €. Pour quatre personnes, comptez 283 500 € en B1 et 231 000 € en B2. À partir de cinq occupants, les plafonds sont respectivement de 324 000 € et 264 000 €.
La quotité varie notamment selon que vous achetez un appartement neuf, une maison individuelle neuve ou un logement ancien avec travaux. Dans le neuf, elle peut atteindre 50 % du coût retenu pour certains ménages achetant un logement collectif, tandis que les quotités applicables aux maisons individuelles sont différentes. Les ménages dont les ressources sont plus élevées peuvent bénéficier d’une quotité réduite.
Les barèmes et les plafonds évoluent : évitez donc de multiplier simplement le prix affiché par un pourcentage trouvé dans un ancien article. Une simulation à partir de votre année de demande, de votre commune, de vos revenus et du type de bien donnera une estimation plus fiable.
Exemple concret en zone B2
Imaginons un couple qui achète un appartement neuf en zone B2 et prévoit d’y vivre. Ses revenus fiscaux de référence sont sous le plafond applicable à deux personnes. Le coût de l’opération atteint 220 000 €, mais le plafond de coût retenu pour deux occupants en zone B2 est de 165 000 €.
Le calcul du PTZ ne partira donc pas automatiquement des 220 000 € : il sera limité par le plafond réglementaire, puis modulé selon la tranche de ressources et la quotité correspondant au logement. Si, à titre d’exemple, la quotité applicable à leur situation était de 40 %, le montant calculé sur 165 000 € serait de 66 000 €. Ce chiffre est une illustration, pas une promesse de financement : la tranche et les règles exactes doivent être vérifiées au moment de la demande.
Le couple devra financer le solde avec son apport et un ou plusieurs prêts complémentaires. Il devra aussi vérifier que la mensualité totale reste compatible avec ses revenus et ses autres charges. Un PTZ sans intérêts améliore le plan de financement, mais ne rend pas automatiquement un achat abordable.
Le remboursement : différé ne veut pas dire gratuit à tout point de vue
Le PTZ ne génère pas d’intérêts, mais il doit être remboursé. Selon les revenus et la situation du foyer, le remboursement peut commencer après une période de différé. La durée totale et la période sans remboursement varient selon la tranche retenue et les règles en vigueur.
Ce différé peut alléger le budget des premières années, mais il faut anticiper la hausse de mensualité lorsque le remboursement du PTZ démarre. Demandez à la banque un échéancier qui présente ensemble le prêt principal et le PTZ, y compris après la fin du différé. C’est le montant total des mensualités futures qu’il faut pouvoir supporter, pas seulement celui des premières années.
Les points de vigilance avant de déposer votre dossier
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Vérifiez l’adresse exacte. La commune et parfois le secteur déterminent le zonage. Une erreur entre B1 et B2 peut fausser votre estimation.
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Rassemblez vos avis d’imposition. Contrôlez le revenu fiscal de référence et le nombre de personnes qui occuperont le logement.
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Confirmez que le bien est éligible. Neuf, ancien avec travaux, appartement ou maison : les conditions ne sont pas identiques.
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Intégrez les frais annexes. Frais de notaire, garantie, frais de dossier, travaux non retenus dans le calcul et assurance emprunteur peuvent peser sur le budget.
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Comparez les offres de prêt. Le PTZ est sans intérêts, mais le taux, l’assurance et les frais du prêt complémentaire varient d’une banque à l’autre.
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Faites vérifier le montage avant de vous engager. Le PTZ est distribué par des établissements habilités, qui contrôlent les justificatifs et l’ensemble des conditions.
Comment avancer concrètement ?
Commencez par vérifier le zonage de la commune, puis réunissez vos avis d’imposition et estimez le coût complet du projet. Utilisez ensuite le simulateur officiel du PTZ ou demandez une étude à une banque, en précisant la nature du logement et le nombre de personnes qui y habiteront.
Enfin, comparez plusieurs plans de financement. Un PTZ élevé n’est pas toujours le montage le plus confortable si les mensualités du prêt principal sont trop lourdes ou si le différé crée un saut de remboursement difficile à absorber. Le bon calcul consiste à vérifier le coût total, les échéances à chaque étape et votre marge de sécurité après l’achat.
