Vous mettez un logement meublé en location ? Avant de percevoir vos premiers loyers, une formalité est souvent oubliée : déclarer le début de votre activité de loueur en meublé sur le guichet unique de l’INPI. Cette démarche permet notamment d’obtenir un numéro SIRET et de signaler votre activité à l’administration. Elle ne remplace toutefois pas la déclaration de vos revenus ni les choix fiscaux à effectuer.
Voici comment procéder, quels délais respecter et les points à vérifier pour éviter les erreurs les plus courantes.
Pourquoi déclarer son activité de location meublée sur le site de l’INPI ?
La location meublée est considérée comme une activité commerciale sur le plan fiscal, même si vous ne louez qu’un seul appartement et que cette activité reste secondaire. Le propriétaire relève en principe des bénéfices industriels et commerciaux, appelés BIC, et non des revenus fonciers.
Depuis la mise en place du guichet unique des formalités des entreprises, la déclaration de début d’activité s’effectue en ligne sur le portail officiel des formalités géré par l’INPI. La démarche sert notamment à transmettre les informations utiles aux organismes concernés et à obtenir un numéro SIRET pour l’activité.
Ce numéro ne signifie pas que vous avez créé une société. Un particulier qui loue un logement meublé en nom propre peut exercer sans constituer de société. Il doit néanmoins accomplir les formalités liées à son activité et déclarer correctement les recettes perçues.
À retenir : l’inscription sur le site de l’INPI est une formalité administrative. Elle ne choisit pas automatiquement votre régime fiscal et ne vous dispense pas de vos déclarations auprès des impôts.
Dans quels cas faut-il effectuer la déclaration ?
Vous devez généralement déclarer le début de votre activité lorsque vous commencez à louer un logement meublé. Cela concerne aussi bien une location à l’année qu’une location saisonnière, sous réserve des règles particulières applicables à cette dernière.
Un logement est meublé lorsqu’il contient les équipements permettant au locataire d’y vivre normalement, sans devoir apporter l’ensemble du mobilier indispensable. La liste minimale comprend notamment une literie avec couette ou couverture, des dispositifs d’occultation dans les chambres, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle, une table et des sièges. Vérifiez la réglementation en vigueur et l’adéquation de l’équipement au logement.
La déclaration est également à envisager si vous changez de situation : ajout d’un logement, modification de l’adresse de l’activité, cessation de la location ou changement affectant les informations communiquées. Les formalités exactes dépendent de votre situation et du type de location.
Par ailleurs, certaines communes imposent des démarches complémentaires pour les meublés de tourisme, comme une déclaration en mairie ou, dans certains cas, une procédure de changement d’usage. La déclaration à l’INPI ne remplace pas ces obligations locales. Renseignez-vous auprès de votre mairie avant de publier une annonce.
Quand faire la formalité et quel numéro obtenir ?
La déclaration de début d’activité doit être réalisée dans les quinze jours suivant le commencement de la location. En pratique, mieux vaut vous en occuper dès que vous connaissez la date de début, plutôt que d’attendre le premier rappel de l’administration. Conservez une copie de la formalité et des justificatifs transmis.
Après traitement du dossier, un numéro SIRET est attribué à l’activité. Le délai peut varier selon les dossiers. En cas d’absence de retour ou de difficulté, consultez le suivi de votre formalité sur le guichet unique et vérifiez les messages qui vous sont adressés.
Le numéro SIRET identifie votre établissement. Il ne faut pas le confondre avec le numéro fiscal de votre logement, ni avec un numéro de TVA. La location meublée à usage d’habitation est souvent exonérée de TVA, mais des exceptions existent, notamment pour certaines prestations para-hôtelières. Si vous proposez des services proches de ceux d’un hôtel, faites vérifier votre situation.
Comment remplir la déclaration en ligne sur le guichet unique ?
La formalité s’effectue sur le site officiel du guichet unique des formalités des entreprises, accessible depuis le portail de l’INPI. Évitez les sites privés qui facturent une démarche réalisable directement sur le portail officiel. Des prestataires peuvent accompagner les démarches, mais leur intervention n’est pas obligatoire.
La procédure se déroule généralement ainsi :
Les intitulés des rubriques peuvent évoluer. Lisez attentivement les explications affichées à l’écran et ne choisissez pas une option uniquement parce qu’elle semble la plus simple. Une erreur sur la date de début, l’activité ou le régime déclaré peut entraîner des échanges supplémentaires avec l’administration.
Préparez les informations avant de commencer
Le formulaire est plus facile à remplir si vous rassemblez les éléments à l’avance. Selon votre situation, vous pourrez notamment avoir besoin de votre pièce d’identité, de vos coordonnées, de l’adresse du logement, de la date de début de location et d’informations sur la manière dont vous exercez l’activité.
Avant de vous connecter, vérifiez aussi :
Un point mérite une attention particulière : l’indivision. Lorsque plusieurs personnes détiennent le logement, les formalités et le traitement fiscal peuvent différer d’une location exercée par une seule personne. Ne remplissez pas le dossier comme si vous étiez propriétaire unique sans vérifier les conséquences de votre situation.
Choisir le régime fiscal : une décision à ne pas bâcler
La formalité INPI ne remplace pas le choix du régime applicable à vos revenus. En location meublée, les recettes sont généralement déclarées dans la catégorie des BIC. Selon les conditions et les seuils en vigueur, vous pouvez relever du régime micro-BIC ou opter pour le régime réel.
Au micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire aux recettes déclarées. Vous ne déduisez pas séparément vos dépenses réelles. Ce régime peut être simple lorsque les charges sont faibles et que l’abattement forfaitaire est avantageux. Les seuils et abattements applicables varient selon la nature de la location et la réglementation en vigueur : vérifiez les montants de l’année concernée sur les sources officielles.
Au régime réel, vous déduisez les charges admissibles et pouvez, sous conditions, amortir le logement et le mobilier. Cela peut réduire le résultat imposable, mais implique une comptabilité plus rigoureuse et des formalités déclaratives supplémentaires. Les frais de comptabilité doivent aussi entrer dans la comparaison.
Exemple : Claire loue un appartement meublé et encaisse 12 000 euros de loyers sur l’année. Elle a également payé des intérêts d’emprunt, des charges de copropriété, une assurance et des frais de réparation. Au micro-BIC, elle bénéficie de l’abattement prévu pour son type de location. Au réel, elle peut examiner les dépenses déductibles et les amortissements, mais doit tenir une comptabilité adaptée. Le meilleur choix dépend des règles applicables, de ses dépenses et de sa situation globale, pas seulement du montant des loyers.
Le régime réel n’est pas automatiquement plus intéressant. Les amortissements suivent des règles précises, et un déficit ou un amortissement ne s’impute pas toujours librement sur tous les autres revenus. Avant d’opter, faites une simulation avec des chiffres réalistes et vérifiez les conséquences à la revente, notamment les règles fiscales alors applicables.
La déclaration à l’INPI ne suffit pas pour les impôts
Une fois l’activité enregistrée, vous devez déclarer vos recettes dans votre déclaration annuelle de revenus, selon le régime retenu. Le régime réel implique également le dépôt de déclarations professionnelles spécifiques. Les formulaires et échéances peuvent dépendre de votre situation et de votre régime : vérifiez chaque année les consignes du service des impôts des entreprises et de votre espace fiscal professionnel.
Vous pouvez également être redevable de la cotisation foncière des entreprises, ou CFE, même si vous exercez depuis votre domicile ou ne possédez qu’un seul logement. Des exonérations et règles particulières existent, notamment selon la nature de la location et les décisions locales. L’inscription au guichet unique ne signifie donc pas que la CFE sera automatiquement nulle.
Enfin, ne confondez pas déclaration des recettes et prélèvements sociaux. Le traitement dépend notamment du type d’activité, du niveau de recettes et de votre situation. En cas de location saisonnière ou de revenus importants, vérifiez les obligations sociales applicables plutôt que de supposer que le régime d’un bail meublé classique s’applique à l’identique.
Les erreurs fréquentes à éviter
Votre liste de vérification avant de valider
Avant de transmettre votre dossier, prenez quelques minutes pour contrôler les points essentiels :
La démarche sur le guichet unique est une première étape, pas la totalité de la gestion d’un logement meublé. En anticipant l’inscription, le choix du régime et les obligations locales, vous évitez de transformer une formalité rapide en dossier à régulariser. Et si votre situation comporte plusieurs logements, une indivision ou de la location saisonnière, un expert-comptable ou un conseiller fiscal peut vous aider à sécuriser les choix avant qu’ils ne deviennent coûteux.
