Acheter un appartement déjà loué peut sembler rassurant : le locataire est en place, le loyer tombe chaque mois et le risque de vacance paraît limité. Mais un investissement occupé ne s’achète pas comme un logement libre. Vous reprenez un bail, un locataire, un historique de gestion et un ensemble d’obligations parfois sous-estimées.
La bonne question n’est donc pas seulement : « Le prix est-il intéressant ? » Il faut aussi vérifier si le loyer est conforme au marché, si le locataire paie régulièrement, si le bail est correctement rédigé et si le rendement reste satisfaisant après charges, fiscalité et travaux.
Acheter un appartement loué : que se passe-t-il le jour de la vente ?
Lorsqu’un appartement est vendu alors qu’il est occupé, le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Vous devenez le bailleur à la place du vendeur, sans pouvoir imposer automatiquement un nouveau contrat au locataire.
Le locataire conserve notamment :
- la durée restante de son bail ;
- le montant du loyer et des charges prévus au contrat ;
- les conditions de révision du loyer ;
- son dépôt de garantie, qui doit être transmis entre l’ancien et le nouveau propriétaire ;
- ses droits en matière de congé, de préavis et de renouvellement.
Le transfert est généralement simple sur le plan juridique, mais il doit être correctement organisé. Le vendeur doit vous remettre le bail, ses éventuels avenants, les états des lieux, les justificatifs de paiement et les documents relatifs aux charges. Le notaire indique dans l’acte de vente que le logement est vendu occupé et précise les modalités de transfert du dépôt de garantie.
Une erreur fréquente consiste à croire que l’achat permet de repartir de zéro. Ce n’est pas le cas. Si le locataire bénéficie d’un bail courant jusqu’en septembre 2027, vous ne pouvez pas lui demander de partir en octobre 2025 simplement parce que vous êtes devenu propriétaire.
Le locataire peut-il acheter l’appartement en priorité ?
Dans la majorité des ventes d’un logement loué, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption. Le propriétaire peut vendre le bien occupé à l’investisseur de son choix, sans obligation de le proposer d’abord à l’occupant.
La situation est différente si le vendeur souhaite vendre le logement libre à l’échéance du bail. Dans ce cas, un congé pour vendre peut ouvrir un droit de préemption au locataire, sous réserve du respect des règles applicables au type de location et des délais légaux.
Il existe également des cas particuliers, notamment lors de la première vente d’un logement après sa mise en copropriété, ou dans certaines opérations de vente d’immeubles. Votre notaire doit vérifier la situation avant la signature.
Les avantages d’un achat avec locataire en place
Le premier avantage est la continuité des revenus. Vous n’avez pas nécessairement à rechercher un locataire, organiser des visites ou supporter plusieurs semaines de vacance locative. Pour un investisseur qui souhaite percevoir rapidement des loyers, cet élément peut être appréciable.
Vous pouvez également analyser une situation réelle plutôt qu’une projection commerciale. Le loyer est connu, les charges sont documentées et l’historique de paiement permet de mesurer la qualité du placement.
Exemple : vous achetez un deux-pièces 180 000 euros, auquel s’ajoutent 15 000 euros de frais d’acquisition et 5 000 euros de travaux prévus. Le coût total atteint 200 000 euros. Le loyer mensuel hors charges est de 850 euros, soit 10 200 euros par an.
La rentabilité brute ressort à :
10 200 / 200 000 × 100 = 5,10 %
Ce chiffre est plus utile que le simple ratio loyer/prix affiché, car il tient compte des frais d’acquisition et des travaux identifiés. Il reste toutefois brut : il faut encore retrancher la taxe foncière, les charges non récupérables, l’assurance, les frais de gestion, les travaux et la fiscalité.
Le principal risque : un loyer trop élevé ou trop faible
Un appartement vendu occupé peut être présenté avec un rendement attractif uniquement parce que le loyer est supérieur à celui pratiqué dans le quartier. Tant que le locataire reste en place, le chiffre semble intéressant. Mais que se passera-t-il à son départ ?
Si le marché local se situe à 700 euros par mois et que le bail prévoit 850 euros, vous risquez de devoir diminuer le loyer lors de la relocation. La rentabilité réelle à long terme est alors inférieure à celle annoncée.
À l’inverse, un loyer inférieur au marché n’est pas forcément une mauvaise affaire. Il peut s’agir d’un locataire ancien, fiable et soigneux. Vous devez cependant intégrer cette décote dans le prix d’achat. Il faut aussi vérifier les règles d’encadrement des loyers lorsque le logement se trouve dans une zone concernée.
Avant de faire une offre, comparez le loyer avec :
- les annonces de logements similaires dans le même secteur ;
- les données disponibles auprès des observatoires locaux des loyers ;
- la surface, l’étage, l’ascenseur, le balcon, le parking et l’état général du bien ;
- les règles d’encadrement applicables dans la commune ;
- le montant du dernier loyer payé par le locataire.
Ne confondez pas loyer hors charges et loyer charges comprises. Pour calculer le rendement, utilisez le loyer réellement conservé par le propriétaire, hors provisions récupérables.
Le profil du locataire doit être étudié avec attention
Le vendeur doit pouvoir vous fournir un historique des règlements. Demandez les quittances ou, à défaut, un état clair des loyers encaissés sur les deux ou trois dernières années. Vérifiez l’existence d’impayés, de retards récurrents, d’un plan d’apurement ou d’une procédure judiciaire.
Un locataire qui paie avec quinze jours de retard chaque mois n’est pas nécessairement mauvais payeur. En revanche, plusieurs impayés non régularisés doivent influencer votre décision et votre prix.
Vous devez aussi connaître :
- la date de début du bail et sa prochaine échéance ;
- le type de location : vide, meublée ou bail mobilité ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- la présence d’une caution ou d’une garantie Visale ;
- les éventuels litiges entre le locataire et le propriétaire ;
- les travaux ou réparations réclamés mais non réalisés.
Attention aux informations personnelles. Le vendeur ne peut pas vous transmettre n’importe quel document contenant des données sensibles. En pratique, votre notaire ou l’agence peut organiser la transmission des éléments utiles dans le respect des règles applicables.
Les documents à exiger avant de signer
Un achat occupé mérite une véritable vérification documentaire. Ne vous contentez pas d’une phrase dans l’annonce indiquant « locataire sérieux, aucun problème ».
Demandez notamment :
- le contrat de bail signé et tous ses avenants ;
- l’état des lieux d’entrée ;
- les dernières quittances de loyer ;
- le relevé des charges récupérables et non récupérables ;
- la dernière taxe foncière ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété ;
- le règlement de copropriété ;
- les diagnostics immobiliers à jour ;
- les factures de travaux réalisés dans le logement et l’immeuble ;
- les éventuelles mises en demeure ou procédures en cours.
Analysez également les charges de copropriété sur plusieurs exercices. Un appartement peut afficher un rendement correct tout en cachant une rénovation de façade, un remplacement d’ascenseur ou des travaux de toiture votés après la signature du compromis.
Demandez qui paiera les appels de fonds déjà votés. La répartition entre vendeur et acquéreur dépend des règles de copropriété et de la date d’exigibilité des sommes. L’acte de vente peut prévoir un remboursement entre les parties, mais il vaut mieux que ce point soit écrit noir sur blanc.
Peut-on donner congé au locataire après l’achat ?
Oui, mais pas immédiatement et pas n’importe comment. Le nouveau propriétaire doit respecter les règles relatives au congé pour vendre ou pour reprendre le logement.
Pour une location vide, le congé est généralement donné à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois. Pour une location meublée, le préavis est généralement de trois mois. Le congé doit respecter des formes strictes et mentionner les informations obligatoires.
Si vous achetez un logement occupé et souhaitez le reprendre pour y habiter, des délais spécifiques peuvent s’appliquer selon la date d’acquisition et la date d’échéance du bail. Le congé ne doit jamais être utilisé comme un moyen de pression pour faire partir le locataire avant terme.
La protection peut être renforcée lorsque le locataire est considéré comme une personne protégée en raison de son âge et de ses ressources. Dans certains cas, le bailleur doit proposer une solution de relogement ou respecter des conditions particulières.
La règle pratique est simple : avant d’envoyer un congé, faites relire le projet par un professionnel. Une lettre mal rédigée ou envoyée hors délai peut rendre le congé invalide et prolonger le bail.
Les diagnostics et la décence du logement
Le fait que le logement soit déjà loué ne dispense pas le propriétaire de ses obligations. Le bien doit respecter les critères de décence, notamment en matière de surface, de sécurité, d’équipements essentiels et de performance énergétique.
La question du diagnostic de performance énergétique est devenue centrale. Selon sa classe énergétique et l’évolution de la réglementation, la mise en location, la révision du loyer ou le renouvellement du bail peuvent être limités. Un logement très énergivore peut donc représenter un risque financier important.
Avant l’achat, vérifiez la classe énergétique, les recommandations de travaux et l’existence d’une interdiction ou restriction de location. Un prix décoté de 10 000 euros peut sembler intéressant, mais une rénovation énergétique de 30 000 euros change complètement l’opération.
Comment calculer la rentabilité réelle ?
La rentabilité brute ne suffit pas. Pour approcher la rentabilité nette, partez des loyers annuels puis déduisez les dépenses qui restent à votre charge :
- la taxe foncière, après éventuelle déduction de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable ;
- les charges de copropriété non récupérables ;
- l’assurance propriétaire non occupant ;
- les frais d’agence ou de gestion ;
- les frais de garantie et les intérêts d’emprunt ;
- les travaux d’entretien et de remise en état ;
- une provision pour vacance locative et impayés.
Exemple : avec 10 200 euros de loyers annuels, vous devez prévoir 1 300 euros de taxe foncière non récupérable, 900 euros de charges, 250 euros d’assurance, 600 euros de gestion et 500 euros de provision pour travaux et vacance. Le revenu avant financement et fiscalité tombe à 6 650 euros.
Sur un coût total de 200 000 euros, le rendement net avant impôt est alors proche de 3,33 %. Ce résultat est très différent des 5,10 % affichés au départ.
Fiscalité : location vide ou meublée
Le régime fiscal dépend principalement de la nature de la location et du montant des revenus. En location vide, les loyers relèvent des revenus fonciers. Le régime réel permet notamment de déduire certaines charges et les intérêts d’emprunt, sous conditions.
En location meublée, les recettes relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime applicable peut permettre de prendre en compte l’amortissement du bien et du mobilier, mais il impose aussi des obligations comptables et déclaratives spécifiques.
Ne choisissez pas un régime uniquement parce qu’il promet une fiscalité faible la première année. Il faut regarder la durée de détention, le financement, les travaux, le niveau de revenus, les obligations administratives et la fiscalité à la revente.
Un expert-comptable ou un conseiller fiscal peut être utile lorsque le montant investi est important. Le coût de l’accompagnement doit toutefois être intégré dans le calcul de rentabilité.
Les bons réflexes pour négocier le prix
La présence d’un locataire ne justifie pas automatiquement une décote. Un locataire fiable, un bail récent et un loyer cohérent peuvent au contraire sécuriser l’investissement. En revanche, plusieurs éléments doivent soutenir votre négociation :
- un loyer inférieur au marché, sans perspective claire de revalorisation ;
- un bail proche de son échéance ;
- des impayés ou retards documentés ;
- des travaux importants dans l’appartement ou la copropriété ;
- une mauvaise performance énergétique ;
- des charges élevées ou mal maîtrisées ;
- un risque de baisse du loyer lors de la relocation.
Faites une offre fondée sur le rendement net et non sur le prix au mètre carré uniquement. Un appartement légèrement plus cher peut être préférable s’il est sain, bien situé et loué à un montant durable. À l’inverse, une « bonne affaire » peut devenir coûteuse après un impayé, des travaux urgents et six mois de vacance.
La check-list avant de vous engager
- Ai-je lu le bail dans son intégralité ?
- Le locataire paie-t-il régulièrement ?
- Le loyer respecte-t-il le marché et l’encadrement local ?
- Quel est le montant exact des charges non récupérables ?
- Des travaux ont-ils été votés en copropriété ?
- Le DPE permet-il de continuer à louer dans les prochaines années ?
- Quel serait le rendement après fiscalité, financement et provisions ?
- Que se passe-t-il si le locataire part demain ?
- Les règles de congé ont-elles été vérifiées par le notaire ?
- Le prix tient-il compte des risques identifiés ?
Acheter un appartement avec locataire peut être une stratégie efficace pour construire un patrimoine et percevoir des revenus réguliers. Mais la sécurité apparente du loyer en place ne doit pas remplacer l’analyse. Examinez le bail, les paiements, la copropriété, les travaux, le DPE et la fiscalité avant de signer.
Un investissement réussi n’est pas celui qui affiche le meilleur rendement sur une annonce. C’est celui dont les revenus restent cohérents lorsque l’on ajoute les charges, les imprévus et les règles qui s’appliquent réellement au propriétaire.