Acheter un bien immobilier à plusieurs peut être une excellente idée : partager l’apport, répartir les mensualités et accéder à un logement ou à un investissement plus ambitieux. Mais une erreur de montage juridique peut transformer un projet simple en véritable casse-tête au moment d’une séparation, d’un décès ou d’une revente.
En France, plusieurs solutions existent pour acheter à deux, en famille, entre amis ou avec des associés. Le choix dépend principalement de votre relation, de l’usage du bien, de la répartition du financement et de vos objectifs fiscaux.
Voici les principales options à étudier avant de signer un compromis.
L’indivision : la solution la plus simple
L’indivision est le régime qui s’applique automatiquement lorsque plusieurs personnes achètent ensemble sans créer de structure particulière. Chaque acquéreur devient propriétaire d’une quote-part du bien, généralement proportionnelle à son apport ou à sa participation financière.
Par exemple, Claire apporte 100 000 euros et Thomas 50 000 euros pour acheter un appartement de 150 000 euros. Ils peuvent inscrire dans l’acte une répartition de propriété de deux tiers pour Claire et d’un tiers pour Thomas.
Cette précision est essentielle. La propriété ne dépend pas nécessairement de la répartition réelle des mensualités après l’achat. Si l’acte prévoit une répartition de 50/50, chacun sera propriétaire de la moitié du bien, même si l’un finance finalement davantage.
L’indivision convient notamment :
- aux couples en concubinage ou pacsés ;
- aux membres d’une même famille ;
- à des amis qui achètent une résidence secondaire ;
- à des investisseurs qui souhaitent conserver un fonctionnement simple.
Les règles de décision en indivision
Le principal inconvénient de l’indivision tient aux décisions à prendre collectivement. Les actes les plus importants, comme la vente du bien ou la constitution d’une hypothèque, nécessitent en principe l’accord de tous les indivisaires.
Les actes d’administration peuvent être décidés par les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis. Il faut toutefois rester prudent : cette règle ne permet pas de vendre librement le bien contre l’avis d’un copropriétaire.
Une convention d’indivision peut organiser la gestion. Elle précise par exemple :
- la durée de l’indivision ;
- la répartition des charges et des travaux ;
- les règles de prise de décision ;
- les conditions d’occupation du logement ;
- la possibilité de désigner un gérant ;
- les modalités de remboursement en cas de départ d’un indivisaire.
Cette convention peut être conclue pour une durée maximale de cinq ans, renouvelable. Elle doit idéalement être rédigée avec un notaire, surtout lorsque le bien constitue une part importante du patrimoine.
Le risque souvent oublié : nul n’est obligé de rester dans l’indivision
Le Code civil pose un principe simple : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Un indivisaire peut donc demander le partage, et par conséquent la vente du bien si aucun accord n’est trouvé pour racheter sa quote-part.
Imaginez deux amis qui achètent une maison de vacances. Cinq ans plus tard, l’un souhaite récupérer son argent pour financer sa résidence principale. L’autre n’a pas les moyens de racheter sa part. La vente du bien peut alors devenir la seule issue, même si le marché est défavorable.
Pour limiter ce risque, il est possible de prévoir dans la convention d’indivision un délai, des règles de priorité ou une méthode d’évaluation de la quote-part. Cela ne supprime pas tous les droits de l’indivisaire, mais cela permet d’éviter les discussions interminables et les estimations improvisées.
L’achat en indivision et la fiscalité
Pour une résidence principale, chaque propriétaire bénéficie de sa quote-part du bien et supporte les charges correspondantes. La taxe foncière est due par les propriétaires, tandis que la taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais reste applicable dans certains cas, notamment pour les résidences secondaires.
En cas de location nue, les revenus fonciers sont déclarés par chaque indivisaire au prorata de ses droits. Si le bien génère 12 000 euros de revenus fonciers imposables et que vous détenez 60 %, vous déclarez en principe 7 200 euros, avant prise en compte de vos éventuelles charges déductibles.
En cas de vente, chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part de plus-value immobilière. La résidence principale bénéficie d’une exonération si le logement constitue effectivement la résidence principale du vendeur au moment de la cession. Pour un investissement locatif, les exonérations et abattements dépendent notamment de la durée de détention.
La SCI : une société pour détenir le bien
La société civile immobilière, ou SCI, permet d’acheter le bien par l’intermédiaire d’une société. Les associés ne possèdent pas directement l’immeuble : ils détiennent des parts sociales de la SCI.
La SCI est particulièrement intéressante lorsque plusieurs personnes souhaitent organiser durablement la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle peut être créée entre membres d’une famille, entre concubins ou entre investisseurs.
Son fonctionnement repose sur des statuts. Ceux-ci peuvent prévoir :
- les règles de nomination et de révocation du gérant ;
- les pouvoirs du gérant ;
- les conditions de vote des associés ;
- les règles de cession des parts ;
- les modalités de répartition des bénéfices ;
- les mécanismes de sortie d’un associé.
La SCI offre donc davantage de souplesse qu’une indivision mal organisée. Elle ne rend toutefois pas les désaccords impossibles. Des statuts copiés sur Internet, trop vagues ou inadaptés à votre situation peuvent créer autant de problèmes qu’ils prétendent en résoudre.
SCI familiale, SCI classique : quelle différence ?
La SCI familiale regroupe des membres d’une même famille. Elle peut faciliter la transmission progressive du patrimoine, notamment par des donations de parts sociales. Les parents peuvent, par exemple, conserver la gérance tout en donnant progressivement des parts à leurs enfants.
La SCI classique peut être constituée entre personnes sans lien familial. Elle est souvent utilisée pour acheter une résidence secondaire, gérer plusieurs biens ou investir à plusieurs.
Dans les deux cas, les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur participation dans le capital. Cela signifie que la responsabilité n’est pas limitée comme dans une société commerciale. En pratique, la banque demande fréquemment des garanties personnelles aux associés, ce qui réduit parfois l’intérêt protecteur de la SCI.
SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés
Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. On parle de SCI transparente fiscalement : le résultat est imposé directement entre les mains des associés, même si les bénéfices ne sont pas distribués.
Pour une SCI détenue par des particuliers, les revenus issus d’une location nue sont généralement imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat en fonction de son pourcentage de détention.
La SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés. Ce régime permet notamment d’amortir le bien comptablement et peut réduire le résultat imposable pendant les premières années. Mais l’option est loin d’être neutre.
Lors de la revente, la plus-value est calculée selon la valeur comptable du bien, après déduction des amortissements. La base taxable peut donc être élevée. Si les bénéfices sont ensuite distribués aux associés, une seconde imposition peut intervenir au niveau des dividendes.
Une SCI à l’IS peut être pertinente dans certains projets locatifs, mais elle doit être étudiée avec un expert-comptable. Choisir l’IS uniquement parce que le taux d’impôt sur les sociétés semble plus faible est une mauvaise méthode. La fiscalité à l’achat, pendant la détention et à la revente doit être examinée sur plusieurs années.
La location meublée : attention au choix de la structure
La location meublée exercée de façon habituelle peut poser problème dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Une activité commerciale trop importante peut entraîner l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés.
Si votre projet consiste à louer régulièrement un appartement meublé, le choix de l’indivision, d’une société adaptée ou d’une SCI à l’IS doit être étudié en amont. Le régime fiscal d’une location meublée ne se transpose pas automatiquement à une SCI à l’IR.
Le statut de loueur en meublé non professionnel ou professionnel dépend notamment du niveau des recettes et de leur comparaison avec les autres revenus du foyer. Les règles peuvent évoluer : il est donc prudent de vérifier le régime applicable au moment de l’investissement.
Le démembrement de propriété : acheter entre usufruit et nue-propriété
Le démembrement sépare la propriété en deux droits :
- l’usufruit, qui permet d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers ;
- la nue-propriété, qui correspond au droit de devenir pleinement propriétaire à la fin de l’usufruit.
Ce mécanisme peut être utilisé dans un cadre familial. Un parent peut conserver l’usufruit d’un logement tandis que ses enfants reçoivent la nue-propriété. Au décès de l’usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans nouvelle taxation successorale sur la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.
La valeur fiscale de chacun des droits dépend notamment de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement. Mais cette solution doit être préparée avec un notaire : répartition des travaux, occupation du bien, vente anticipée et conséquences en cas de désaccord doivent être clairement encadrées.
La tontine : une protection particulière, mais très encadrée
La clause de tontine permet de prévoir que le survivant des acquéreurs sera réputé avoir été propriétaire du bien depuis l’origine. Elle est parfois envisagée par des couples non mariés qui souhaitent protéger le partenaire survivant.
La tontine peut cependant produire des effets fiscaux lourds. Entre personnes non mariées, la transmission peut être fortement taxée, sauf situations particulières. Elle peut également bloquer la vente si les deux acquéreurs ne sont pas d’accord.
Ce mécanisme n’est donc pas une solution universelle. Il doit être comparé avec un testament, un PACS, une assurance-vie ou une organisation en SCI. Une clause séduisante sur le papier peut devenir coûteuse lorsque le décès survient.
Le financement bancaire : qui rembourse quoi ?
Lorsque plusieurs personnes empruntent ensemble, la banque demande généralement une solidarité entre co-emprunteurs. Si l’un ne paie plus ses mensualités, l’établissement peut réclamer la totalité des sommes dues à l’autre.
Cette solidarité existe même si chacun ne détient que 50 % du bien. Votre quote-part de propriété et votre engagement envers la banque sont deux sujets différents.
Exemple : Élodie et Marc achètent un appartement à parts égales. Marc perd son emploi et cesse de rembourser. La banque peut demander à Élodie de payer l’intégralité de l’échéance, même si elle n’est propriétaire que de la moitié du logement.
Avant de signer, il est utile de formaliser entre acheteurs :
- la répartition des mensualités ;
- le financement des travaux ;
- la prise en charge de l’assurance emprunteur ;
- les conséquences d’un impayé ;
- les conditions de remboursement d’un compte entre coacquéreurs.
Vérifiez également la quotité de l’assurance emprunteur. Une couverture à 50/50 ne protège pas de la même manière qu’une couverture à 100 % sur chaque tête. En cas de décès, la différence financière peut être considérable.
Couple, succession et protection du partenaire
Le mariage, le PACS et le concubinage n’offrent pas les mêmes protections. Un conjoint marié est héritier légal, sous réserve des règles applicables et de la présence éventuelle d’enfants. Le partenaire pacsé n’est pas héritier automatiquement : un testament est nécessaire. Le concubin, lui, n’a aucun droit successoral sans disposition particulière et peut subir une fiscalité très élevée.
Si vous achetez à deux, ne vous contentez donc pas de réfléchir à la répartition du prix. Demandez-vous aussi :
- Que devient le logement si l’un décède ?
- Le survivant pourra-t-il rester dans les lieux ?
- Les héritiers pourront-ils demander la vente ?
- Le partenaire aura-t-il les ressources pour racheter la part du défunt ?
- Une assurance décès ou une assurance emprunteur est-elle suffisante ?
La check-list avant de signer
Avant toute offre d’achat, réunissez les futurs acquéreurs et mettez par écrit les points suivants :
- la quote-part de propriété de chacun ;
- le montant de l’apport personnel ;
- la répartition du crédit et des mensualités ;
- l’usage du bien : résidence principale, secondaire ou location ;
- la répartition des travaux et des charges ;
- les règles en cas de séparation ou de désaccord ;
- les conséquences d’un décès ;
- les conditions de revente ou de rachat d’une quote-part ;
- le régime fiscal envisagé ;
- les frais de création et de gestion d’une éventuelle SCI.
Le notaire intervient avant la signature définitive, mais il est préférable de le consulter avant le compromis. Modifier une stratégie après la signature peut être impossible ou coûteux.
Le bon choix dépend moins de l’impôt que de votre projet
L’indivision est souvent suffisante pour un achat simple et à court terme. La SCI devient intéressante lorsque vous voulez organiser la gestion, anticiper la transmission ou conserver le bien sur une longue durée. Le démembrement répond à une logique patrimoniale spécifique, tandis que la tontine doit être maniée avec prudence.
Il n’existe pas de montage idéal pour tout le monde. Le meilleur choix est celui qui tient compte à la fois de votre relation avec les coacquéreurs, de votre financement, de la durée de détention et des scénarios difficiles : séparation, impayé, décès ou revente forcée.
Un rendez-vous chez le notaire et, selon le projet, avec un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine, représente un coût limité au regard de l’investissement. Pour un bien acheté à plusieurs, quelques heures de préparation peuvent éviter plusieurs années de conflit.